今回は、不動産を自己資金で買うべきか？ローンで買うべきか？というテーマについて書いていきます。
「ローン」は借金なのだから、将来もずっと返済し続ける自信がない人はやめたほうがいい！
なんて意見もあれば、
今は金利が低いから、若いうちからローンを組んでおいた方がいい！
という意見もあります。
購入者の年齢・資産などの属性や、購入する物件の価格や内容によっても状況は変わってくるのですが、それぞれのメリット・デメリットをあげながら詳しくお伝えしていきたいと思います。
不動産を自己資金で購入するメリット・デメリット
まずは、自己資金で不動産を購入する場合のメリット・デメリットをみていきましょう。
自己資金購入のメリット
- 毎月の返済を心配しなくてよい。
- 総支払額が少なくてすむ。
メリットとして、金利が高くなって将来ローンが払えなくなるといった心配は必要ないので、精神的にはすごく楽です。
また、金利の支払う必要がないので、ローン支払いに比べ総支払額は少なくてすみます。
自己資金購入のデメリット
- 手元の資金が減る。
- 購入物件の選択肢が減る。
- 投資効率（ROI）が悪くなる。
物件の価格が大きければ大きいほど手元資金は一気に減りますから、今後何か大きな出費が生じた時に支払いができなくなることは頭に入れておく必要があります。
また、当然ながら自己資金以上を超える価格は支払いができませんので、購入物件の選択肢が減るというデメリットがあります。
さらに、投資効率（ROI）という観点で考えると、自己資金で購入することはあまりオススメできません。
このあたりは少し難しい話になるので、後ほど例を示しながら説明させていただきますね。
不動産をローンで購入するメリット・デメリットは？
それでは次に、ローンを使って不動産を購入する場合のメリット・デメリットについてあげてみます。
ローン購入のメリット
- 購入物件の選択肢が増える。
- 団体信用生命保険が使える。
- 投資効率（ROI)が高くなる。
現金一括では購入できない物件でも融資を受けることにより、幅広く物件を検討することが可能です。
団体信用生命保険とは、万が一住宅ローンの債務者が死亡したり、高度障害状態になったりした時、保険会社が残債を全額支払ってくれるという、文字通りの生命保険です。
もちろん、万が一のことはない方がよいのですが… 残された家族に借金を残さなくて済むのは大きな安心材料ですよね。
そして、投資の観点において最大のメリットが、投資効率(ROI)が高くなるという点です。
ここで、自己資金購入のデメリットの項目でも登場した投資効率(ROI）について簡単に順を追って説明します。
不動産投資を行う上でよく使うのが、表面利回りと実質利回り。
表面利回りの計算式は？
表面利回り＝年間家賃収入÷物件の購入価格
さらに経費を考慮して、より現実的な利回りを計算するのが実質利回りです。
実質利回り＝（年間家賃収入）-（年間経費÷物件価格+購入時諸経費）
しかし、不動産投資では多くの方がローンを使うため、自己資金および月々のローン返済を考慮しないと、投資商品としての判断をするには不十分です。
そこで、登場するのがROI！
ROI（Rtuen On Investment）とは、和訳すると「投資利益率」。
不動産投資を行う上でとても重要な指標となります。
投資した自己資金に対して、年間何％回収できたかをみる指標でこの数字が大きければ大きいほど、利益率が高い、つまり投資効率がよいと判断されるわけです。
少々難しい話になりましたが、不動産投資におけるROIは、次の計算式で簡易的に求めることができます。
ROI =
年間収益（年間の賃料収入 -ローン返済額 – 経費） ÷ 最初の自己資金 × 100
例えば、利回り8％の2,000万円の区分所有物件を自己資金100％で購入した場合、※便宜上、年間経費を20万円とします。
ROI＝（160万円- 0円-20万円）÷2,000万円X100＝7％
同じマンションを自己資金100万円と1,900万円のローン（金利2.0％、35年返済）で購入した場合の年間返済額は、
月々62,940円X12＝755,280円
ROI＝（160万円- 75.6万円-20万円）÷100万円X100＝64.4％
同じ物件でも借り入れをして自己資金を少なくするほど、投資効率が高くなり、レバレッジを効かせることができるというわけです。
月々のローン返済は、基本的には賃借人が賃料として払ってくれるので、できるだけ自己資金は少なくして、手持ちの資金は、次の物件を購入するために使うのが効率的です。
１つの物件で賃貸運営するより、複数の物件を運営したほうがリスクヘッジにもなります。
ローン購入のデメリット
- 毎月の返済がある。
- 総支払額が増える。
マイホームをローンで購入する場合は、以上が大きなデメリットとなります。
しかし、賃貸用物件の場合は毎月の返済を家賃収入で支払うので、利回りがよい物件であれば大きなデメリットにはなりませんね。
さいごに
今回は、不動産を自己資金で買うべきか？ローンで買うべきか？というテーマについて、メリット・デメリットを中心にお話してきました。
簡単にまとめると、
- マイホームであれば自己資金購入のほうがメリットがある。
- 賃貸用不動産であればローン購入のほうがメリットがある。
もちろん、購入者の属性や物件の価格などによって一概にはいえませんが、投資効率（ROI）を計算することで判断の目安にはなりますね。